Ремонт домов в интересах жильцов

В Послании Президента Казахстана «Нурлы жол – путь в будущее» поставлены новые задачи по укреплению жилищной инфраструктуры страны. Важным направлением этой работы является ремонт многоквартирных жилых домов, что в 2014 году включено в Программу развития регионов. Какие же изменения претерпевает в новых условиях механизм модернизации жилья, как укрепляется жилищная инфраструктура в Восточном Казахстане?

Тем более, что начало здесь есть, в рамках действовавшей ранее отдельной программы модернизации ЖКХ наш регион добился неплохих результатов.

К примеру, в 2011 году в нашей области был проведен ремонт 83 жилых домов на сумму 446 млн тенге. В 2012-м ремонтные работы продолжились на 37 домах, освоено 300 млн тенге. К тому же уже за счет возвратных средств дополнительно были проведены восстановительные работы на пяти жилых домах на сумму 34 млн тенге. В 2013 году за счет возвратных средств в области восстановлены восемь жилых домов на сумму 64 млн тенге, тогда как республикой деньги не выделялись. В 2014-м восстановили 32 дома на сумму 234 млн тенге, а в текущем году за счет возвратных средств завершили работы на девяти домах и еще на девяти – за счет выделенных. Надо заметить, что сумма возвратных средств составляет в регионе на сегодня более 200 млн тенге.
Неплохой задел на будущее. Что касается республиканских рубежей, то в 2011-2012 годах было отремонтировано 1360 домов. В 2014-м – 687. До конца текущего года планируется отремонтировать еще 224 многоквартирных дома.

По мнению заместителя председателя правления АО «КазЦентрЖКХ» Дастана Хазина, несмотря на экономические трудности, вопросу совершенствования жилищной инфраструктуры государство уделяет все больше внимания.

Так, для ремонта общего имущества объектов кондоминиума государство предусматривает выделение из республиканского бюджета целевых трансфертов бюджетам местных исполнительных органов, которые будут направлены на капитализацию специализированных уполномоченных организаций с участием государства в уставном капитале. Естественно, при распределении финансовых средств на ремонт общего имущества объектов кондоминиума будут учитываться доли многоквартирных жилых домов, требующих проведения капитального ремонта в общем жилищном фонде регионов. При этом, кстати, можно использовать средства местного бюджета.

Далее – привычная процедура. Между органом управления объектом кондоминиума и специализированной уполномоченной организацией (СУО), а также собственниками помещений, квартир заключается договор на проведение ремонта общего имущества объекта кондоминиума. СУО выполняет функции генподрядчика, производит ремонт общего имущества с возможностью привлечения субподрядчиков.

Орган управления объектом кондоминиума имеет открытый сберегательный счет в банках второго уровня. В течение срока, установленного договором, собственники помещений (квартир) производят ежемесячные взносы на сберегательный счет в банке. То есть стоимость ремонта дома погашается в рассрочку. Суммы, внесенные жителями, специализированная уполномоченная организация использует на ремонт других объектов кондоминиума. Постепенно этот оборот будет увеличиваться.

Следует отметить, что в Программе развития регионов до 2020 года детально прописаны действия местных исполнительных органов, специализированной организации и собственников квартир в проведении ремонтных работ.

Дастан Хазин считает, что опыт первого года реализации программы выявил ряд проблемных вопросов. Имеет место определенное недоверие населения. Собственники квартир недостаточно информированы о порядке и правилах проведения ремонта домов. Не завершена регистрация объектов кондоминиумов, вследствие чего отсутствуют и выбранные органы управления. Поэтому представители агентства чаще посещают регионы, помогают в проведении разъяснительной и организационной работы.

Время, что называется, идет вперед. И сегодня недостаточно ремонтировать, к примеру, только крышу. При проведении капитального ремонта необходима также установка автоматизированных тепловых пунктов, общедомовых приборов учета тепла.

Поэтому не случайно в закон о жилищных отношениях вносится немало дополнений, изменений. Скажем, расходование денег, накопленных на сберегательном счете, будет теперь осуществляться только по решению общего собрания, принятому большинством голосов от общего числа собственников помещений квартир данного объекта кондоминиума и закрепленному протоколом собрания. Данная норма направлена на решение проблемных вопросов по необоснованному расходованию средств собственников квартир, накопленных на сберегательном счете. Регламентированы и сроки по открытию органом управления объектом кондоминиума текущих и сберегательных счетов в банках.

При недостижении соглашения между собственниками помещений о выборе формы управления объектом кондоминиума при вводе в эксплуатацию жилого дома жилищная инспекция на трехмесячный срок определяет обслуживающую организацию. Предусмотрено и ежеквартальное предоставление отчетов по управлению объектом кондоминиума собственникам в письменной форме либо в виде электронного документа. Словом, внесенные в законодательство изменения позволят решить ряд проблем в управлении жилищным фондом.

Есть и другие новшества. Согласно программе, по капитальному ремонту общего имущества предусматривается как минимальный, так и максимальный вид работ. Минимальный – это текущий ремонт (утепление) кровли, подъезда и подвала жилого дома. При максимальном проводится основательное и более затратное восстановление кровли, подъезда, подвала, фасада, лифта. Исключением может быть проведение ремонта подвала, где может возникнуть аварийная ситуация. В регионах на этот счет могут быть более конкретные рекомендации. Кстати, первый опыт показывает, что в результате проведения капитального ремонта, установки общедомовых приборов учета тепла, тепловых пунктов жильцы получают хорошие дивиденды. Это улучшение технического состояния дома, сокращение расходов на оплату коммунальных услуг, рост рыночной стоимости квартир. Как результат – повышение активности собственников квартир в принятии коллективных решений по управлению домом.

А какие действия должны предпринять жители, чтобы не стать жертвой некачественного ремонта? Как выяснилось, алгоритм действий участников капитального ремонта теперь прописан в программе. За качество проведения ремонтных работ несет ответственность подрядная организация, выполнявшая их. Местные исполнительные органы обеспечивают контроль за ходом ремонта.

В приемке выполненных работ принимают участие жилищные инспекции, органы управления объектом кондоминиума и представители собственников квартир. Поэтому, если собственников квартир не устраивает качество выполненных работ, то не надо подписывать акт приемки. Спорные вопросы могут быть разрешены и в судебном порядке в соответствии с нормами законодательства Республики Казахстан.

Не нужно забывать также о том, что в соответствии с законом ответственность за состояние общего имущества возложена на собственников квартир. Они должны сами нести расходы по содержанию жилья, в том числе на капитальный ремонт, пропорционально их долям на общее имущество в многоквартирном жилом доме.

Смогут ли жители контролировать процесс ремонтных работ в своем доме? Что им доступно? Для реализации механизма капитального ремонта именно общее собрание собственников согласовывает проектно-сметную документацию на ремонт общего имущества объекта кондоминиума. Оно же утверждает сумму расходов на ремонт как общего имущества, так и на каждую квартиру. В компетенции собрания и выбор представителей из числа собственников для участия в приемке выполненных работ. Словом, закон дает возможность самого широкого участия собственников в контроле за ходом ремонта. Нужно лишь этим активнее пользоваться.

Но не все собственники квартир хотят платить за ремонт. Есть ли теперь на них управа? Вновь обратимся к закону. Собрание участников объекта кондоминиума сегодня имеет большие полномочия. Принятое решение является обязательным для всех собственников помещений (квартир) и имеет статус правомочного документа для рассмотрения спорных и иных вопросов в судах и других государственных учреждениях. Таким образом, вопрос об обязывании неплательщиков платить за проведенный капитальный ремонт можно, в крайнем случае, решить в суде.