Недвижимость: зона доступа
Рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Корректировка курса тенге по отношению к доллару, повышение процентной ставки по ипотечным кредитам и, как следствие, падение покупательского спроса привели к застою. Мы попытались узнать, легко ли купить сейчас квартиру и на каких условиях теперь можно оформить ипотеку?
Этот материал рассчитан на тех, кто не имеет семизначного депозитного счета, живет в арендованной квартире и мечтает о своей жилплощади. К сожалению, реальность такова, что при средней зарплате быстро накопить денег и купить квартиру практически невозможно. Стоимость квадратного метра в новостройках на конец 2015 года составила 178 тысяч тенге, а средний уровень зарплат в регионе на этот же период – чуть более 100 тысяч тенге. Эксперты агентства Ranking.kz посчитали, что среднестатистическому работнику в нашем регионе на однокомнатную квартиру в новостройке требуется копить почти 19 лет.
Поэтому одним из самых распространенных вариантов решения проблемы может быть кредит. Недаром в народе ходят анекдоты про ипотеку. Нельзя не согласиться – это долго и дорого. Однако теперь такой вариант приобретения жилья для многих семей может стать проблематичным. Ведь условия выдачи кредитов на приобретение недвижимости сильно изменились.
Мы собрали информацию во всех банках и получили информацию о существующей ситуации, что называется, из первых уст. Как обстоят дела с выдачей кредитов на приобретение жилья?
После сбора данных все финансовые учреждения мы условно разделили на три категории.
В первую попали банки второго уровня (БВУ), которые вообще закрыли свои ипотечные программы на неопределенный срок. К ним относятся Казкоммерцбанк, Банк ЦентрКредит, Forte bank, Банк ВТБ, Asia Credit Bank, банк Kassa Nova. Объяснения менеджеры разных финансовых институтов давали различные: объявлен мораторий, условия пересматриваются, таково решение руководства головного офиса банка и т.д. Сроки возврата к рассмотрению заявок клиентов, мечтающих об ипотеке, не известны.
Ко второй категории отнесем банки, которые уже выставили на обозрение новые условия выдачи ипотечных кредитов.
Так, Народный банк Казахстана работает еще по старым тарифам. Процентная ставка стартует от 14,5 процента (при займе до 15 лет). Первоначальный взнос равен 20 процентам. Но есть условия, по которым можно предоставить предварительно лишь десятую часть от стоимости жилья.
Сбербанк России готов выдать заем на покупку квартиры под 19,6 – 20,1 процента (зависит от наличия в данном банке зарплатной карты). Первоначальный взнос – минимум 30 процентов от оценочной стоимости квартиры, дома.
Годовая ставка в Цеснабанке равна 19-20 процентам. Не очень удобно, что первоначальный взнос высокий – от 40 процентов, а срок кредитования маленький – до 10 лет.
АТФ банк готов кредитовать тех, кто может предоставить 20 процентов в виде первоначального взноса. Процентная ставка – от 21 процента годовых.
В Альфа-Банке кредит в тенге на приобретение недвижимости выдают при ставке от 23 процентов. При этом надо иметь на руках минимум 30 процентов от стоимости квартиры. Есть вариант взять ипотеку вообще без предварительных накоплений, однако в этом случае необходимо будет отдать в залог еще какую-либо недвижимость.
Самая высокая ставка по ипотечным программам заявлена в Евразийском банке – 26 процентов (по данным менеджеров Усть-Каменогорского отделения). При этом при оформлении кредита обязательно необходимо иметь на руках треть нужной суммы.
К третьей категории мы отнесли различные финансовые учреждения, работающие по государственным жилищным программам. В первую очередь, это Жилстройсбербанк. Плюсы решения в пользу системы жилстройсбережений – низкие проценты по займу (по сравнению с остальными банками): от 4 до 8,5 процента. Минусы тоже есть. Чтобы купить квартиру по наиболее выгодным условиям, нужно добросовестно пополнять свой депозитный счет в этом банке в течение нескольких лет. То есть нужно ждать. Кроме того, придется стоять в очереди на новое жилье, которое, к сожалению, строят не так быстро, как хочется будущим новоселам.
По информации областного акимата, в Усть-Каменогорске в очереди на новые квартиры стоят 3,5 тысячи вкладчиков ЖССБ, в Семее – 1,5 тысячи. Для примера, в прошлом году квартиры в новостройках Усть-Каменогорска получили 547 семей. Известно, что сорван срок сдачи некоторых новостроек в областном центре на общую сумму около миллиарда тенге.
Еще один вариант – сотрудничество с Казахстанской ипотечной компанией. Она предлагает удобные программы ипотеки, аренды с последующим выкупом. Условия по сравнению с кредитными программами банков второго уровня выгодные. Ставка вознаграждения при использовании ипотечной программы – от 12,5 процента. Срок – до 20 лет. Требуется первоначальный взнос 30 процентов. При участии в программах аренды требуется гарантийный взнос, который равен шести ежемесячным арендным платежам (они зависят от площади квартиры).
Главный минус этого варианта – очень маленький объем строительства по данным программам. В Усть-Каменогорске в этом году будут сданы в эксплуатацию первые два дома по линии АО «КИК». Семей может похвастаться тремя уже построенными девятиэтажками. И еще. Чтобы арендовать, а затем выкупить квартиру в домах АО «КИК», надо также встать в очередь. Приоритет первоочередности в ней имеют госслужащие, военные, социально незащищенные слои населения – многодетные, неполные семьи, оралманы, сироты и т.д.
Причин резкого удорожания ипотеки несколько. Самая главная – изменилась базовая ставка Национального банка, который выдает «длинные» деньги банкам второго уровня.
По данным пресс-службы Нацбанка, со 2 февраля базовая ставка установлена на уровне 17 процентов. От нее уже и «пляшут» БВУ, добавляя свою маржу.
«Решение по установлению базовой ставки основывалось на предварительной аналитической работе по улучшению системы прогнозирования как макроэкономических показателей (ВВП, инфляция), так и микроэкономических показателей (прогнозирование ликвидности банков) и стало возможным после формирования полноценного режима свободного плавающего обменного курса тенге», – говорится в пресс-релизе Нацбанка.
Очередное решение по базовой процентной ставке будет объявлено 14 марта.
– Раз ипотека менее доступна, то количество заключенных кредитных договоров будет меньше. Думаю, через какое-то время банки будут вынуждены снижать ставки, потому что доля ипотеки в кредитном портфеле БВУ высока, – считает эксперт по недвижимости, риэлтор из Усть-Каменогорска Али Мусабеков.
«Ипотечный» фактор также сильно влияет на уровень спроса на рынке недвижимости. Кто станет ждать 19 лет, пока удастся накопить на квартиру, откладывая часть зарплаты каждый месяц?
– Сегодня на нашем рынке вторичного жилья предложений много, а спрос низкий. Соответственно, по законам экономики цены должны снижаться. У нас рынок недвижимости и так просел, – продолжает Али Мусабеков. – Раньше трехкомнатная квартира в Усть-Каменогорске стоила 70 тысяч долларов, это было 13 млн тенге. Сейчас за ту же жилплощадь в переводе на тенге цена установится на уровне 26 млн тенге. Теперь вопрос: кто купит ее за 26 млн тенге? Только тот, кто имеет накопления в долларах. Соответственно, цену (эквивалентную доллару) приходится снижать.
Нужно признать, что в связи с этой ситуацией очень вовремя приняты поправки в существующие правила электронной торговли, вступившие в силу
2 февраля. Теперь указывать цену на какие-либо товары, реализуемые на территории Казахстана посредством электронных площадок, можно только в тенге.
По словам эксперта по недвижимости, многие собственники жилья в областном центре еще не могут психологически перестроиться, они привыкли считать деньги в долларах. Возможно, поэтому сделки по недвижимости в настоящее время идут в тенге, но с оглядкой на доллар (плюс минус пять процентов с учетом курса).
Сниженный спрос на вторичное жилье риэлтор отмечает, исходя из количества совершаемых сделок и одновременного роста предложений. В пример агент приводит ситуацию по рынку недвижимости микрорайона Стрелка Усть-Каменогорска. Согласно проведенному анализу, если в октябре 2015 года в этом районе на продажу выставлялось 18 трехкомнатных квартир, то сегодня их 40.
– А раз предложений стало в два раза больше, не вижу предпосылок для увеличения цены, только для снижения, – высказывает свое мнение Али Мусабеков. – Сегодня сложно прогнозировать, когда рынок недвижимости достигнет своего ценового дна. Мы либо сейчас находимся возле самой низкой планки, либо скоро ее достигнем.
По мнению эксперта, повышенный спрос и, главное, возможность приобретать недвижимость у восточноказахстанцев появится тогда, когда будут удовлетворены их базовые потребности. Все факторы тесно связаны с существующей экономической ситуацией в стране и в мире.
Безусловно, каждому потенциальному покупателю хотелось бы услышать уверенный ответ на свой главный жилищный вопрос. Покупать ли квартиру в кредит сейчас или стоит подождать до лучших времен, подкопить денег? Универсального для всех рецепта, наверное, не даст ни один эксперт. Решение может быть принято только после консультации в банках и при просчете всех рисков.