Казахстанцы с нетерпением ожидают возможных перемен на рынке недвижимости, которые, по их мнению, спровоцирует запуск новой ипотечной программы «7-20-25». Одни в связи с этим прогнозируют резкий скачок цен на жилье, другим такой поворот совсем не на руку. Так как именно отразится Программа на формировании цен на недвижимость? Стоит ли продавать квартиру или выгоднее пока повременить?
В БАГДАДЕ ВСЕ СПОКОЙНО
На ситуацию на рынке недвижимости оказывают влияние три основных фактора – изменение курса валют, активное развитие ипотеки и платежеспособность населения. Именно эти «три кита» в 2004-2007 годах повлияли на рост стоимости жилья в Казахстане.
В те годы цена трехкомнатной квартиры площадью 65 квадратных метров в спальном районе областного центра порою достигала 100 тысяч американских долларов. Эти цены держались вплоть до грянувшего кризиса, а потом стали резко падать.
– В 2011 году мы приобрели благоустроенную трехкомнатную квартиру в престижном районе областного центра за 75 тысяч американских долларов, – рассказывает Ольга Самойлова. – Вложились в ремонт, а буквально через пару лет стоимость жилья уменьшилась почти вдвое. Да и теперь даже за
16 млн тенге еще постараться нужно квартиру продать. В пересчете на долларовый эквивалент это составляет около 45 тысяч. Выходит, если и надумаем продавать, то получим меньше, чем вложили в ее приобретение и ремонт.
Мировой экономический кризис, накатывавший волнами в течение нескольких лет, снизил покупательскую активность на рынке недвижимости. Вместе с этим упали цены на жилье. Такая тенденция наблюдалась во всех странах мира. В Казахстане кризис принес девальвацию национальной валюты и установление «плавающего курса», что не преминуло отразиться на предложениях отечественного рынка недвижимости.
К прежнему уровню цены на жилье так и не вернулись. Рынок недвижимости вторичного и первичного жилья переживает сегодня не лучшие времена. И собственники предпочитают повременить с продажей и сдавать квартиры в аренду до лучших времен, что в данной ситуации более выгодно. Оно и понятно, еще свежи в памяти случаи, когда непредсказуемый курс доллара вытворял умопомрачительные финты. Бывало, что на следующий день после сделки купли-продажи продавец обнаруживал, что стал вдвое богаче, а покупатели понимали, что продешевили и могли оказаться владельцами не одной, а двух равноценных квартир.
Или наоборот.
Аналитики сферы недвижимости утверждают, что в ближайшие полгода никаких значительных перемен на вторичном рынке жилья в Казахстане не произойдет, аргументируя это тем, что вторичное жилье превалирует по объему рыночного спроса. И так как предложение значительно превышает спрос, а новостройки пока не способны создавать ощутимую конкуренцию, то цены на вторичное жилье на протяжении последних лет балансируют в одном и том же диапазоне. Значительных скачков ни в одну из сторон – увеличения или снижения – ждать пока не стоит.
Сравнивая начало 2018 года со второй половиной 2017-го, аналитики отмечают прирост среднего ценового показателя в некоторых населенных пунктах страны на 4-6 процентов. В частности, в тройке лидеров по стране оказались – Петропавловск, где средние цены предложений за этот период стали выше на 5,5 процента, Семей – на 4,9 процента и Астана – на 3,7 процента. В Усть-Каменогорске индекс цен сдвинулся вверх менее чем на один процент.
Если более подробно остановиться на ситуации, сложившейся на рынках жилья двух городов Восточно-Казахстанской области – Усть-Каменогорска и Семея, то здесь тоже все более или менее стабильно. По мнению аналитиков портала недвижимости «Крыша Казахстан», в январе текущего года стоимость одного квадратного метра жилплощади в областном центре составляла 165,4 тысячи тенге, в Семее – 160,3 тысячи тенге. В июне средняя цена в обоих городах увеличилась в Усть-Каменогрске – на 1,4 процента, в Семее – на 2,2 процента и составила, соответственно, 167,7 и 163,9 тысячи тенге за один квадратный метр.
ГДЕ НАЙДЕШЬ, ГДЕ ПОТЕРЯШЬ…
Отечественный рынок недвижимости зависим от ипотечного кредитования, которое в последние годы характеризовалось некоторым спадом. Однако с внедрением новой программы льготной ипотеки «7-20-25» многие стали пророчить, что ситуация поменяется и нововведение непременно отразится на ценовом диапазоне жилищного рынка. Вот только в какую сторону?
Мнения по этому поводу расходятся. Ясно лишь одно, что если перемены и произойдут, то вторичного жилья они не коснутся. Потому как главным условием новой ипотечной программы является приобретение первичного жилья, вот на него цены точно не упадут. А вот участники вторичного рынка, если и ощутят веяние перемен, то точно не в связи с запуском ипотеки.
Почему по данной программе было принято однозначное решение только в пользу первичного жилья, пояснил и. о. начальника отдела контроля финансовых организаций и защиты прав потребителей финансовых услуг Восточно-Казахстанского филиала Республиканского государственного учреждения «Национальный банк Республики Казахстан» Владимир Зуев.
– В настоящее время наблюдается стагнация рынка недвижимости. Это условие было внесено большей частью потому, что рынок вторичного жилья не омолаживается. А программа действует, в первую очередь, в интересах населения. По ее условиям люди станут приобретать новое жилье, которое дольше прослужит и дольше сохранит ликвидность. В какой-то степени это станет стимулирующим фактором для застройщиков. Строить станут больше, и это также положительно скажется на формировании экономики страны в целом.
И все же эксперты склонны считать, что запуск ипотеки внесет свежую струю в сферу недвижимости. Изменения обязательно последуют, для этого есть все предпосылки. Прогнозируется тенденция удорожания новых квартир, ведь стоимость строительных материалов безудержно растет, не будут же застройщики работать себе в убыток.
А вот глава Нацбанка Данияр Акишев склонен считать, что «7-20-25» на рынок недвижимости Казахстана не повлияет совершенно. И тому есть веские причины. Главной из них, по его словам, является определенное условие ограничения стоимости покупаемого в рамках программы жилья, что помешают росту цен на рынке недвижимости.
Риски того, что застройщик в связи с запуском новой ипотечной программы поднимет расценки на жилье, минимальны. Как раз для того, чтобы не вызвать спекулятивных действий со стороны застройщиков, ввели ограничение по сумме кредитования. Для Астаны, Алматы, Актау и Атырау предел составит 25 млн тенге, для остальных регионов, в том числе и Восточно-Казахстанской области, – 15 млн тенге.
Установленный ценовой «потолок» послужит сдерживающим фактором для застройщиков. Ведь если стоимость жилья будет выше, то объекты недвижимости не смогут участвовать в программе. Таким образом, повышать стоимость квадратного метра застройщикам не выгодно, потому как его никто не станет приобретать. Все предусмотрено.
Основываясь на вышесказанном, сам собою напрашивается вывод о том, что ожидать каких-то радикальных перемен в ценовом сегменте рынка недвижимости в ближайшее время не стоит. И на вопрос о том, выгодно ли продавать квартиру сейчас либо подождать лучший период – однозначного ответа нет. Все зависит от цели продажи, хотите ли вы срочно продать жилье или получить при этом финансовую выгоду.
В каждом случае, в зависимости от совокупных условий, эти рекомендации сугубо индивидуальны. Например, это будет даже зависеть от того, когда была приобретена недвижимость – до кризиса или во время, уже по низкой цене. Путем несложных математических расчетов можно определить – получите ли вы прибыль от продажи или потерпите убыток.
А вот покупать недвижимость, по мнению экспертов, сейчас выгодно. Цены достигли своего предельного минимума и выбор инструментов, предлагаемых банками для приобретения жилья, достаточно широк. Но так или иначе, когда бы сделка купли-продажи не состоялась, оценить, насколько она была успешной и прибыльной, можно будет лишь спустя определенный период времени.
Наталия Ершова
Фото Виталия Иванова
